신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세 받으려면? 이사·전입기한 완벽 정리!

주택을 새로 마련했는데 세입자가 아직 살고 있다면? 과연 일시적 2주택 비과세 받을 수 있을까요? 전입 기한, 복잡해서 헷갈리셨죠? 지금 바로 정리해 드릴게요!

안녕하세요, 부동산 세금 문제만 나오면 괜히 머리 아픈 분들 많으시죠? 저도 집 살 때, 세입자 문제 때문에 진짜 고민 많았거든요. 특히 일시적 2주택 비과세 조건 중 '전입기한' 때문에 밤새 국세청 자료 뒤져본 적도 있어요.

 

그래서 오늘은 여러분과 제 경험, 그리고 공식 자료 기반으로 '신규주택에 세입자가 있을 때 전입 기한'을 확실히 정리해보려 합니다. 꼼꼼히 읽어보시면 세금 걱정은 싹 사라질 거예요!

 

목차

일시적 2주택 비과세 기본 요건 신규주택에 세입자 있을 때 전입 기한은? 실제 사례로 알아보기 주의사항 꼭 확인! 왜 중요한가요? 자주 묻는 질문 (Q&A)

일시적 2주택 비과세 기본 요건

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일시적 2주택 비과세란 기존 주택을 팔고 새 주택으로 이사 가기 위해 잠시 두 채의 집을 보유하게 되는 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 면제되는 제도입니다.

주요 요건은 아래와 같습니다.

1. 조정대상지역 내 종전주택과 신규주택 보유
2. 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택 양도
3. 신규주택 취득 후 1년 내 세대 전원 이사 및 전입신고

하지만

신규주택에 기존 세입자가 있는 경우

라면, 전입 요건 충족이 복잡해질 수 있습니다. 다음 섹션에서 구체적으로 다뤄볼게요.

신규주택에 세입자 있을 때 전입 기한은?

결론 먼저 말씀드릴게요! 신규주택에 기존 임차인이 있다면, 임대차계약 종료일까지 전입하면 비과세 가능합니다. 단, 최대 인정 기한은 2년입니다.

구분	내용
임대차계약 종료일까지 전입	비과세 인정
최대 인정 기한	2년 이내
취득 이후 갱신된 계약	인정 불가

간단히 정리하면, 기존 임차인의 계약 기간이 1년을 초과해도 최대 2년 내 전입 가능하다는 것! 다만 취득 후 새로 갱신된 계약은 인정받지 못한다는 점, 꼭 기억하세요.

실제 사례로 알아보기

세법은 늘 딱딱한데, 사례로 보면 금방 이해되죠. 서울에 1주택(A)을 보유한 이친절 씨의 상황을 볼게요.

• 2020년 2월, 서울 B주택 신규 취득 (조정대상지역)
• B주택에 기존 임차인 거주, 계약 종료일은 2021년 9월 25일
• A주택은 2020년 6월 양도 완료
• B주택 전입신고는 2021년 8월 완료

결과는? 계약 종료일 이전 전입 완료 → 비과세 요건 충족! 1년 내 전입은 못 했지만, 임차인 계약 종료일 전 전입했기에 OK.

주의사항 꼭 확인!

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이사·전입 요건, 정말 헷갈릴 수 있는 부분이라 주의사항 몇 가지 더 짚어드릴게요. 특히 세무조사 받을 때 불이익 안 받으려면 아래 항목 반드시 체크하세요!

구분	내용
신규주택 취득일 현재	기존 임차인 거주 여부 반드시 확인
임대차계약 종료일	최대 2년까지 인정
전입 기한	임대차계약 종료일까지 이사·전입 필요
계약 갱신	취득 이후 갱신된 계약은 인정 불가

계약서 등 증빙서류는 필수입니다. 기존 임차인과 계약기간을 명확히 확인할 수 있어야 세무서에서 안심하겠죠.

왜 중요한가요?

이사·전입 기한, 괜히 강조하는 게 아닙니다. 이 부분 잘못 처리하면 수천만 원 세금 폭탄 맞을 수도 있어요.

항목	영향
전입기한 충족	양도소득세 비과세
기한 미준수	양도세 수천만 원 과세

정확한 

임대차 계약서 확인

과 전입 계획 세우는 게 핵심이에요.

자주 묻는 질문 (Q&A)

• 임차인이 조기 퇴거해도 계약 종료일이 기준일까요?
• 네, 기준은 임대차계약 종료일입니다. 조기 퇴거일이 기준 아님!
• 계약이 3년 후 끝나면 어떻게 해야 하나요?
• 2년 내 전입은 필수입니다. 3년 계약이라도 2년 안 넘기세요.

Q 신규주택 임차인 계약이 2년 넘으면 비과세 불가인가요?

계약 종료일이 2년 넘더라도, 2년 이내 전입만 하면 비과세 가능해요. 3년짜리 계약이라도 2년까지는 인정!

Q 임차인이 계약 기간 중 퇴거하면 전입 기한은 언제까지인가요?

퇴거일 기준 아닌, 기존 계약서에 명시된 종료일 기준입니다. 조기 퇴거했다고 해서 전입 기한 빨라지는 건 아닙니다.

Q 신규주택 취득 후 임차인과 계약 갱신하면 인정되나요?

안 됩니다.

취득 후 갱신된 계약

은 전입 기한 산정에 불인정됩니다.

Q 전입신고만 하면 이사 안 해도 되나요?

아니요. 실제 세대 전원 이주와 전입신고 모두 충족해야 비과세 인정돼요.

Q 기존 임차인과 계약 내용은 어떤 서류로 증명해야 하나요?

기존 임대차계약서 원본과 확정일자 받은 계약서를 반드시 준비하세요.

Q 국세청에 문의해도 되는 사안인가요?

네, 복잡하면 국세청 상담센터 126에 문의하거나, 세무사 상담 받는 게 안전해요!

오늘 내용, 도움이 되셨나요? 신규주택에 세입자가 있는 상황에서도 일시적 2주택 비과세 받을 수 있다는 점, 꼼꼼히 챙기셨길 바랍니다. 괜히 세금 때문에 머리 싸매지 마시고, 이 글 참고해서 내 상황에 맞게 잘 준비해 보세요. 여러분의 부동산 고민, 함께 해결해 드릴게요 😊